房产纠纷问答|老人擅自处分房产可能不受法律保护

发布时间:2021年5月10日 恩施离婚律师  









房子是目前老百姓家庭中的核心资产,老人对房产进行处置经常会引发家庭纷争。近些年,因为老人将房产“卖”给某个子女而引发的确认合同无效诉讼激增。很多老人想把房子给自己认定的某个子女,私下里签订买卖或赠与合同,以为把房子过了户就能板上钉钉,减少日后继承的纷争,没成想却被法院认定为恶意串通,合同也被确认无效。


案情简介

苏老爷子有五个儿女,老伴儿早些年已经去世,二人在西城区有一套四居室,登记在苏老爷子名下。两年前,苏老爷子和小儿子签订了一纸房屋买卖合同,将这套价值近千万元的房产卖给了小儿子。为了尽可能降低房产转移的成本,只是象征性地约定房款为100元,并迅速办完了产权过户手续。一年后,苏老爷子的三个子女将他起诉,要求按照法定继承原则来分割这套房产。也是在这场诉讼中,三个子女得知,房子被父亲“送”给了小弟,已经落在了小弟名下。这下家里可炸了窝。三个子女再次提起诉讼,连同父亲和弟弟一并告上法院。


在法庭上,苏老爷子的三个子女表示,这套房子是父亲和母亲的夫妻共同财产,母亲去世后,房产并没有进行继承分割。根据法律规定,这房产的一半份额应该算是母亲的遗产,子女作为继承人,都享有一定的份额。苏老先生和小儿子对此明知,还签订以100元价格买卖千万元房产的虚假合同,将房产转移登记至小儿子名下,存在恶意串通的故意,侵害了其他继承人的合法权益。因此,他们请求法院确认苏老先生与小儿子签订的房屋买卖合同无效。


苏老爷子一方向法官解释说,小儿子夫妇没有住房,一直跟他们老两口共同居住,悉心照顾他们的日常起居,尽到了主要赡养义务。老伴儿在世时,他们二人经过慎重考虑之后,决定将房子只给小儿子一人。老伴儿生前也有口头遗嘱,表示要将房子赠送给小儿子。所以,他将房产过户给小儿子合理合法,没有侵害任何人的利益。不过,虽然苏老爷子明确表示把房子赠给小儿子是他们夫妇的心意,却没有拿出证据证明老伴儿留有遗嘱,其他三个子女更是矢口否认。


律师说法

在日常生活中,房产证上登记的所有权人与实际所有权人不一致的情况非常普遍。很多老人的房产虽然是在夫妻婚姻关系存续期间取得,但因为是单位分配的住房,通常在办理产权证时会登记在一方名下。这也让老人有了单独处分房产的可能。


根据中国社会的传统习惯,在一位老人去世后,家庭内部较少会进行遗产分割,但从法律上来讲,此时房产的属性却可能发生了变化。在不存在遗嘱的情况下,去世的老人所享有的房产份额作为遗产,其父母、配偶、子女都有继承权利。即便房产没有进行分割,配偶、子女和其他法定继承人也都成为了房产的共有人。根据法律规定,处分共有的不动产的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,除非共有人之间另有约定。老人单方擅自处分房产,就可能构成无权处分。


苏老爷子的案子很有典型性。法院审理后认为,根据法律规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。涉案房产是苏老爷子与老伴儿在婚姻存续期间购买,属于两人的夫妻共同财产。在老伴儿去世后,苏老爷子与五个子女并未对房产进行析产、继承分割,因此,该房产就是苏老爷子与五个子女共同共有。苏老爷子与小儿子签订买卖合同,办理了过户登记,双方实为赠与关系。父子俩对于房产包含老太太的遗产应属明知,在没有取得其他共有人同意的情况下,仍签订房屋买卖合同,存在恶意串通,侵害了其他共有人的合法权益。最终,法院判决确认苏老爷子与小儿子签订的房屋买卖合同无效。“送”出去的房子还得回到苏老爷子与子女共有的状态。


律师支招

在房产属夫妻共同所有的情况下,如果老人就想把自己所有的房产份额留给某个子女,有哪些合法妥当的方式呢?


根据目前的房屋登记政策,如果明知房产属于夫妻共同财产,且没有司法文书或公证书对房产份额进行明确,那么不动产登记部门是不会为一方老人办理房产份额过户登记的。如果老人想在生前就处置房产,还要过户给子女,就需要在配偶去世后通过人民调解、法院诉讼、继承公证等方式,对房产进行一次析产、继承。明确各继承人所享有的房产份额后,老人便可以将自己享有的合法的份额通过签订买卖、赠与合同的方式过户给子女,从而避免处分不属于自己的财产。


如果老人和子女在乎房产登记“落袋为安”,这种方法是在法律程序上最严谨的。但析产继承毕竟耗时费力,而且老人和其他继承人心理上能否接受也因人而异。

第二种方法是老人可以在生前办理赠与公证,明确将自己所享有的房产份额赠送给某个子女。待老人去世后,接受赠与的子女可以凭借公证书主张权利。但是采用这种方式需要一定的费用,且无法在老人生前完成过户。


第三种方法是老人通过订立遗嘱,将自己的财产份额留给某个子女。虽然这种方法也是在老人百年之后,子女才能获得遗产,但这也是更能保护老人权益的方式。

民法典生效后,公民订立遗嘱更加方便,形式灵活。即便订立遗嘱公证收费也比较低。一方面,老人能实现将遗产留给某个子女的愿望;另一方面,老人可以随时修改遗嘱,避免子女获得房产后不尽赡养义务。



来源:瑞瑾法律热点



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胡永红律师

     

    胡永红律师现担任湖北五经律师事务所主任,毕业于中国政法大学法学系本科。最初在恩施市、州农业银行工作,先后从事过出纳、信贷、会计、主任等职务,并取得了助理会计师职称,在取得了律师执业资格后,义无反顾的辞去了人们认为的“铁饭碗”银行工作,做专职律师。

  胡永红律师因不甘于平淡、枯燥、无成就感、无创新精神、整天听领导指挥、呼来唤去的银行上下班生活,后来就兼职到恩施市芭蕉法律服务所从事法律服务工作,并担任该法律服务所主任,同时负责和管辖恩施市芭蕉、白果、盛家坝三个乡的法律服务工作,为这三个乡的经济发展和法治建设作出了巨大贡献。

  最后,本人通过不懈的努力,历经千辛万苦、克服各种困难险阻、屡败屡战,通过了国家司法考试。现除担任湖北五经律师事务所主任外,还担任多家党、政机关、企事业单位、学校、报社、电台等单位的法律顾问。2017年8月,曾担任内蒙古建国以来首个特大集团诈骗案满超的辩护人,取得了公、检、法、当事人、新闻媒体均认可的家庭效果、法律效果、社会效果,并让三者达到了高度完美的结合与统一(此案中央电视台作了连续跟踪报道,反响强烈!)。

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